地产支撑的文旅要告一段落了

刘照慧 2021-07-25
未来要走向真文旅半地产。

文旅和地产有着千丝万缕的联系,仔细看文旅的各个细分业态,我们会发现,住宿+地产,度假区+地产,主题公园+地产,特色小镇+地产,康养+地产等等。

这些文旅业态为什么要加地产?以后还能加吗?

这些业态加地产的核心逻辑核心还是投资回报快慢的问题,文旅项目典型大投资、慢周转、慢回收,文旅产品从打造到运营,周期漫长,目前稍微成功的项目都在8年以上,很少有前几年就能收回投资,快速盈利的,除非轻投资或者强IP,所以大部分文旅投资回报期平均8-15年才能收回,这还要看投资强度和运营能力,文旅讲求的是好产品、强运营、慢品牌的缓慢积累和释放,慢工出细活。

而地产是大投资、快周转、短周期,讲求的是效率,是快速的土地溢价及地产去化,弱产品、少运营,快速营销,卖房子,二者逻辑有本质的区别。

但不加地产的文旅还能做吗?文旅的投资逻辑既然如此,就必须考虑投资回报率,考虑资金平衡的问题,但随着国家对地产政策的收紧,从银行贷款,到土地供给,到去化限制,地产的好日子很难再持续,文旅地产勾地的套路和打法也基本被目的地政府熟知,层层限制,比如要求文旅地产企业明确出资主体,是地产企业还是文旅性质,明确资金来源,是自有资金还是银行贷款,以及运营逻辑的论证,土地供给上还要层层审批,分效果供给,这就极大加大了文旅地产企业获取低价土地的难度,更对文旅招商带来极大的影响。

层层叠加的地产调控政策:

2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议上,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,被称为“三道红线”。该政策将于2021年1月1日起全行业全面推行。

“三道红线”包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

参加此次重点房地产企业座谈会的房企包括12家,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。

房地产企业有息债务规模也将受到控制,相关方面对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。

2020年12月31日,央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。

具体为,房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称房地产贷款占比)和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(以下简称个人住房贷款占比)应不得高于两部委确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

(图片来源:21世纪经济报道)

2021年2月,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现两“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。同时,22个重点城市暂停发布住宅用地公告。22个重点城市除了北上广深四个一线城市外,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

2021年7月22日,中央高层出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话,其指出,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

同一天,住建部和央行分别对保障性租赁住房、房地产调控和房地产金融调控发表权威解读。

住建部在解读中表示,未来将对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责,下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

央行强调,下一步,将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制。

2021年7月23日,住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(以下简称“通知”)。通知主要从房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务四个方面切入,对房地产市场秩序进行全面规范。

未来文旅如何去做?我想还是要回归产业的本质和基本规律,一是控制投资体量,文旅一定需要较大的投资,但真的需要动辄几十亿上百亿吗?如果没有了地产的念想,是否要回归理性?

二是认真打造产品及服务,文旅的本质是消费品,是打动人心的产品,豪华的硬件如果没有了灵魂很难获得真正的生命力;三是文旅文旅要持续运营迭代产品,才能在长达平均十年的时间里获得长远的收益,这个收益不会很快,更不会像地产般暴利,细水长流,但带给目的地的是综合收益,是投资方与目的地的长期共赢。

地产支撑的文旅模式经历了假文旅真地产、真文旅真地产,以后会到真文旅半地产,一定配套的地产用以更好的支持文旅发展及资源要素升值,形成真正良性的共赢局面才能长久,全依赖地产支撑的文旅要告一段落了。

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